很长时间以来，人们对高房价泡沫的强烈不满使得中国大陆商业地产面临的发展机遇蒙上了一层阴影。上海经纬不动产研究院副院长唐代中博士称，对投资者和开发商而言，商业地产似乎蕴藏着无限商机，特别是在某些二三线重点城市。该研究院附属于同济大学，是中国大陆最好的城市规划和建筑研究中心之一。
作为中国各地区政府和公司顾问，唐博士对RFP 表示，由于国家对住宅市场采取从紧政策，因此现在非常鼓励开发商和投资者转向商业地产。然而，存在一些有可能在未来制造泡沫的风险因素，这些泡沫可能更甚于住宅市场，而且一旦形成也更难控制。
2010 年，中国政府采取了扼制房价上涨的决定性措施，包括暂停办理第三套住房抵押贷款和大幅加息。根据中国统计局发布的数据，截至 10 月，这些措施致使中国 70 个主要城市的房价创下十个月以来的最小增幅。进入 2011 年，我们看到在被认为泡沫最严重的几个主要城市中，房价上涨的势头开始缓慢下降。
然而对于投资者而言，由于缺少其他投资渠道，房地产市场与股市风险相比仍然具有很大吸引力。
反之，商业地产未受到近期紧缩政策的影响，未来政策变动似乎也不大可能波及到商业地产。此外，唐博士表示，随着“80 后”逐渐步入 30 岁年龄段，因此在未来五至十年市场需求和房租价格将稳步上涨。
“商业地产，特别是零售市场，将会在中国正在到来的代际更替中受益。‘80 后’独生子女将很快进入收入高峰期，同时父母仍然在为他们提供额外的财务资助。因此他们的消费能力将在 2015 年左右达到顶峰，之后
将随着开始承担赡养两对日益年迈的父母的重任而逐步下降。”
在当前的监管环境下，开发商正将部分资本从住宅市场转移到商业地产。这一举措也可帮助他们实现资产组合多样化，因为商业地产可提供稳定的租金收益。迄今为止因一次性出售住房而取得的创记录利润肯定不可能永远持续下去。
但是，转而投资商业地产同分资本样面临着诸多风险。“零售地产和写字楼地产取得的成功很大程度上依赖于管理水平。中国许多开发商尚缺乏这种能力，”唐博士解释说。“其次，中国投资市场中普遍存在的从众心理也会发挥作用，这可能导致泡沫的产生。第三，即使价格过热，政府可能也不会像对待住房那样把它视作影响国家安全的大事。因此，政府不会采取价格干预措施或监管市场。”
商业地产开发取得成功的最重要因素在于项目选址和环境。要在中国广袤的土地上作出好选择并非易事——项目选址是商业地产开发面临的最大风险，同时也是最大的机遇。“某些二三线城市具备坚实的经济基础和巨大的零售地产潜力，”唐博士说。“这些城市居民的购买力很强，但他们的消费习惯需要引导和培养。如果能够组织一次精心策划的大型零售商业地产开发，就可利用这个机遇建立品牌忠诚度。”
但是必须精心选择地点，因为中国的地区差异很大。某些城市——例如浙江杭州和宁波——具有大量隐性财富和购买力，不是GDP 或其他标准测定方式所能衡量的。而有些城市的地产价格虚高，并不能反映基本经济状况或未来发展潜力。新闻媒体一直用上海和北京等一线城市中央商务区的天价地产价格来吸引公众眼球。但唐博士对较少接受考验的地区的房价持怀疑态度——例如发达城市郊区和快速发展的三线城市。
尽管少数地方具备经济发展潜力，但其他地区的房价风险仍然很大。
“在住宅方面，一线城市的房价涨幅小幅放缓，二线城市房价增幅不变。但三线城市的房价则持续快速上涨。例如，今年江西赣州的房价几乎翻了一番。我认为很多地方的房价存在问题，有可能转变为泡沫，”唐博士说。
商业地产也存在着同样的风险。
唐博士大多数时间都在各地实地考察。近期他受邀对多座新城提出建议，所谓“新城”就是发达城市郊区从无到有建成的城区，既包括商业地产也包括住宅。
但是他说，其中大多数项目前景不妙。零售区和写字楼区都需要较长时间才能发展成熟。在上海和北京这样的发达城市，随着收入水平的提高，总能通过升级中心城区和偏远城区的零售设施赚取利润。另外，增加交通联络线即可使其在未来很长时间内实现盈利。
成熟的中心城区对于写字楼而言更加重要。因此，唐博士说，市场对于一线和二线城市主要 CBD 甲级写字楼的需求不会短缺，而低端写字楼市场则会面临需求不足的问题。中国中端写字楼的市场机遇依然有限。但对于正在建设中的“新城”而言，完工时是否具备取得成功所需的各项条件尚不得而知。
如同更偏远城市的房地产开发项目一样，地方政府从下至下强制推行此种建设。许多开发项目——特别是沿海发达地区和长三角地区以外的地方——很少考虑民众的经济需求。相反，这些开发项目通常是一种捞取政治资本的工具。
“建设这些‘新城’的另一个原因是这些地方政府在为未来的城市化进程作准备。他们必须现在开工建设，因为随着土地、房产和建设成本的不断攀升，等待的成本将过于高昂。因此，在时机未成熟时就已开工建设。”
令人担忧的是，整个中国都在上演这种模式，这为当前的住房市场泡沫起到了推波助澜的作用。
